第1章 缺陷调查的意义
1-1. 概要
1-2. 目的
1-3. 效果
1-4. 缺陷调查实施程序
1-5. 缺陷调查后的进行过程
第2章 精密检查和缺陷调查的内容
2-1. 实施范围
2-2. 实施内容和项目
2-3. 缺陷调查具体事项
2-4. 调查结束后 提交报告书等
1-1. 概要
根据建设企业基本法和共同住宅管理令,以及民法的规定, 建筑物产生缺陷后,建筑物的主人或管理人员有权以书面的形式向有关的施工方提出要求维护保修.
1-2. 目的
设施物检查的目的是发现和维修设施物产生的缺陷从而维持建筑物正常的管理.以尽量减少建筑物使用上的不便.
1-3. 效果
1) 如果竣工时与施工承诺的内容有差异的话, 可以根据检查结果要求法律上的赔偿.
2) 对施工过程遗漏的部门可以要求赔偿
3) 通过对产生的各种缺陷的维修可以要求减少维护管理费用
4) 维护良好的共同居住环境
1-4. 缺陷调查的程序
1) 需要得到居民的同意
居民代表会决议通过后进行缺陷调查,对居民说明调查的重要性
2) 选定进行调查的机关
- 根据共同住房管理条理第16条的规定 -
3) 缺陷调查时费用的承担
管理机关可以根据共同住宅管理条例第15条的规定,与管理费用分开单独征收安全诊断有关的费用
4) 选定有关的企业
具有丰富的缺陷调查经验,并且与甲方,施工公司没有利益关系的公司
1-5. 缺陷调查后的进行过程
1) 缺陷调查报告书要提交给甲方,施工方,保证方(保险公司,银行等).
2) 需要进行缺陷维修时
① 需要进行保修时,首先要向业主或者是业主代表会提交全面的计划书,计划书内要详细说明保修的方法,日程安排等.
② 根据计划书进行维修赔偿从而达到消除缺陷的目的
3) 缺陷维修延期,或者是只完成了一部分或者是根本的缺陷维修没有完成的情况
① 在提交缺陷维修有关文件后,主观上的延期或者回避而造成居住人的不便的话,根据有关得法律直接领取有关的维修经费由居住人自己维修或委托他人维修
② 根据民事诉讼法等有关得法律委任有关的辩护律师
4) 有关缺陷调查费用承担的问题
① 根据共同住房管理条例第16条第5款的规定, 当居住人希望进行缺陷调查时可以委托进行 所需要的费用可以向委托人征收,如果缺陷的产生是由于委托人以外的第3方引起的话则向该方征收.即根据共同住房管理条例和民事诉讼法的规定,造成缺陷产生方没有进行维修或是维修延迟而付之诉讼的话,由造成缺陷的一方承担相关的费用
② 或者不是缺陷而是存在施工变更的情况可以通过缺陷调查提供证据从而可以通过民事诉讼而取得赔偿
③ 诉讼费用由败诉方承担,律师费先由居住人承担,可以在判决后再由败诉方支付.
④ 施工方存在的话可以直接要求赔偿,如果施工方破产,倒闭的话,有担保公司负责支付.
2-1. 实施范围
1. 公共部分- 停车场, 公共区域, 外部的墙壁和 沥青面, 板面-各种排水管路,小区休闲场所, 老人娱乐场所, 管理室,警卫室等附属附带设施等-地下设备房, 配电房, 发电房,地下水槽, 人造景观.
2. 专有部分-每栋公寓外部的构造物, 结束状态等- 每栋公寓内部的调查(依据所有住户都要调查的原则)
3. 其他-电线的入口, 保安等,自动监控系统的设置状态, 探头的数量,工作性能等
2-2. 实施的内容分类
1. 构造物安全性评价调查
1) 混凝土复合非破坏性强度实验
① 范围:公共部分和专用部分
② 部位: 承重墙,水池,板面,墙体挡土墙等
③ 设备: 回弹仪, 低频超生波检查设备等
2) 钢筋探查
① 范围和部位 与第一条相同
② 设备:FERROSCAN Fs 10 System
3) 裂缝的宽度和长度调查
① 范围:肉眼可以看见的所有部分(公共部分和专用部分)
② 部位:根据裂缝的程度判断需要进一步检查的部位(主要构造部为主, 池, 承重部位, 隔板
③ 设备:裂纹宽度的测定-CRACK GAUGE, 软尺- 裂纹长度的测定-PUNDIT
4) 建筑物倾斜度的测定
① 范围:每栋公寓的整体水平变形范围适用值测定
② 部位:公寓外观4面8个点
③ 设备: TRANSIT
5) 氯化物调查
-和第5条的内容和部位一样
6) 地基安全性的调查
① 范围: 停车场最下层的地面和墙面, 公寓地下层的地面(要检查整体的1/3)
② 部位:地面和墙壁
③ 设备: IMPE`DANCE TEST(低频率的声波调查)
7) 钢筋腐蚀度的调查
① 部位: 露出的钢筋产生锈斑的部分
② 设备: CANIN HALF - CELL
8) 钢材厚度的检查
① 范围: 公共部分和专用部分
② 部位: 分甲种,乙种防化门分别检查
③ 设备: ULTRASONIC WALL THICKNESS GAUGE
2-3. 缺陷调查的具体事项(公共和专有部分)
1. 外观调查
1) 裂缝,漏水,剥离,白化现象等进行细密的调查.
2) 范围:
① 共有部分-停车场, 共同区域, 公寓的外观,各种构造物-外部墙壁, 楼梯间,屋顶设备房, 底下设备房,配电房等
②专用部分- 每个住户内部，每栋公寓的所有电梯间
3) 检查有无钢筋露出, 混凝土脱落等异常现象存在.
2. 实测调查(根据不同的房型选定样本做调查)
1) 实际使用材料的调查
- 例如:各种门框,窗帘盒,墙体的厚度,玻璃厚度, 钢材的厚度等
2) 内部实际面积确认
- 选定各个房型,进行内部实际面积确认
3. 实际施工是否与施工图有不同的调查.
- 不符和施工图的部分
- 施工变更后可能引起的施工金额上的差别和功能上的差别等问题
4. 各种排水管路的铺设位置调查
- 利用自动sokkia设备可以进行排水管的状态进行调查
- 对地下停车场要做重点调查.
5. 所有住户访问调查
① 发送调查问卷(问卷由美胜公司提供)
- 通过有关的管理机关发送调查问卷
② 每个住户着接进行访问调查
6. 对答卷内容进行分析, 缺陷产生原因分析等
- 下垂,损坏, 通道受阻程度等调查
7. 住宅基地内各种雨水排水管的布置等
- 管路的铺设, 数量, 间隔等的调查
8. 各种休闲场所和休闲设施安全性的检查
- 休闲设备的数量,间隔, 安全性等
9. 设备部分调查
① 每户使用上产生的缺陷调查
② 每户的卫生用具的设置情况(漏水,破损,变形,变色等)
③ 公共部分的各种排水管等与卫生关连的调查
④ 其他相关的事项
10.电器部分的调查
① 每户内的照明器具使用情况调查?
② 公共部分各种与电力相关的系统的调查
11. 有关消防部分的调查
- 是否符合有关的法律要求,是否能正常工作等
2-4. 调查结束后完成调查报告
1. 结构上的状态和安全性的评价
2. 各种实验数据的分析
3. 载荷实验的结果分析
4. 选定需要进行保修增强的部分
5. 选定最合适的保修增强方案
6. 计算出保修增强方案实施需要的费用
- 完成数量统计方面的资料
- 集中统计各个家庭内部的缺陷内容
- 测算定额基价
- 完成明细表
7.完成缺陷明细表
- 根据不同的类别并附加相关的照片完成有关的明细报告
8. 问卷调查的主要内容
9. 完成调查报告
10. 中间说明会
- 外观调查完成时
11. 最终的报告会
- 调查报告完成并提交后给业主代表委员会时
12. 提交调查报告后
1)由施工方,保证公司等一起参加有关的技术会议
2)最终的协议完成时为止, 技术协议和业务协议
3)如果要进行诉讼的话,要和有关的辩护律师一起到法院进行有关的陈述,直到最后判决后要积极的与有关方面进行配合
3-1. 执行范围
1. 共享部分
- 停车场，共同区，外墙和围墙，柏油路铺设，人行道地砖-各种排水渠，游乐场，老人亭，管理室，警卫室，喷水等配套设施等 -地下机械室，电气室，发电机室，地下水槽，造景
2. 专有部分
- 每层公寓外部构造物，结束状态-每层公寓内部调查(以进行前一帶调查为原则)
3. 其他—韩电检修井，各种污雨水检修井，保安灯，CCTV等的安装现状，数量，功能等
3-2. 执行内容別项目
1. 构造物的安全性评估调查
1) 混凝土的复合非破坏强度调查
① 范围 : 共用部分及专用部分
② 部位 : 柱，梁，平板，墙体，挡土墙
③ 设备 : 希密特回弹仪-超声波(低周波)检测
2) 钢筋勘探
① 范围及部位 : 与1)项相同
② 设备 : FERROSCAN Fs 10 System
3) 裂纹的宽度和裂纹的深度调查
① 范围 : 通过肉眼检查发现的所有部位(总管共有部分和专有部分)
② 部位 : 判断龟裂程度，选择需要检查的部位(主要结构部为主 : 梁，柱，平板，挡墙等)
③ 设备 : 龟裂宽度测试- CRACK GAUGE，卷尺-龟裂深度测试- PUNDIT
4) 建筑物倾斜的测定
① 范围 : 各洞公寓全体洞的水平位移允许值调查
② 部位 : 公寓外围4面8处
③ 设备 : TRANSIT
5) 混凝土热反应因素(中化检验)
① 范围 : 共用部分中停车场的大比重集中检查
② 部位 : 梁，柱，平板，挡墙
③ 设备 : 苯酚塔莱因溶液检测
6) 氯化物调查
- 与(5)项内容相同的范围和部位
7) 地基的稳定性测试
① 范围 : 停车场最低层地面及最低层护壁面公寓地下层地面(全体栋数的1 / 3调查)
② 部位 : 底面和挡土墙
③ 设备 : IMPEDANCE TEST (发现低潮造成的地基缺陷)
8) 钢筋腐蚀度检查
① 检查钢筋裸露生锈的地方
② 设备 : CANIN HALF - CELL
9) 钢材厚度检查
① 范围 : 共用部分及专用部分
② 部位 : 甲种及乙种防火门筛选检查
③ 设备 : ULTRASONIC WALL THICKNESS GAUGE
3-3. 瑕疵调查细节(共用及专有部分的全部)
1. 外观调查
1) 裂纹，漏水，剥离，白化等现象的周密调查
2) 范围
① 共用部分- 停车场，小区，公寓外部，各种结构物-外部护栏，阶梯室，楼顶机械室，地下机械室，电气室等
② 专用部分-公寓全体-公寓阶梯间全体
3) 钢筋暴露，混凝土表面脱落等有无异常的调查
2. 实测调查(可进行各坪型抽样调查)
1) 各类使用材料的实测调查
- 例子)各种门框，窗帘盒子，墙体厚度，玻璃厚度，钢材厚度等
2) 内部实际面积确认
- 按各类坪型比例筛选确认内部实际尺寸
3. 图纸上不同施工地点的调查
(※ 当初如果有项目许可图或样品房摄影框等，可以进行更详细的调查)
- 图纸比较不同施工地点
- 遗漏，变更施工中存在的金额差额，功能问题等事项
4. 各种道坡度坡度调查
- 使用自动排水系统(Sokkia)来检测排水是否符合要求
- 重点检查地下停车场
5. 所有住户访问调查
① 问卷分发(拟定 : 美胜C&S检查(株))
- 由管理主体发放，由入住居民自行拟定
② 所有住户的访问调查
- 问卷上的内容及其他瑕疵进行调查分析，分析瑕疵内容的原因等
6. 调查沥青包装情况
- 下沉，破损，严重的水洼，步行障碍程度等
7. 小区内各种污雨水排水渠坡度调查
- 坡度, 数量, 规格等调查
8. 各种游乐器材及游乐设施安全性的调查
- 运动器材数量，规格，安全性，材质等
9. 设备部分调查
① 各住户使用上的瑕疵发生内容的调查
② 各住户卫生机构的安装情况调查(漏水，破损，变形，变色等)
③ 共享部分的各种管道，供水，卫生调查
④ 其他有关事项
10. 电力部门调查
① 各住户内灯具使用情况的实况调查
② 确认共用部分的各种电力设备及系统等
11. 消防有关普查
- 是否符合相关法规, 启动与否等
3-4. 调查结束后写报告
1. 结构性状态性和安全性评估
2. 各种测试数据的分析
3. 承载试验结果分析
4. 选定各部分维护和增强的范围
5. 选择维修，加固的最佳方案
6. 维修，加固数量和金额的计算
- 数量计算书制定
- 各住户内统计瑕疵内容
- 成本明细表制定
- 细目制定
7. 瑕疵细目制定
- 附上相关照片，各项目分离记录
8. 问卷内容汇编
9. 撰写一份完整报告
10. 中间说明会
- 外业调查结束时
11. 最终报告会
- 本调查结束后提交报告入住者代表会议时点
12. 提交报告后
1) 出席施工公司，保证公司等技术会议
2) 最终协议，截止结束时的技术协议与业务协作
3) 在进行法律诉讼时，和指定的律师一起，通过法院)参考人的陈述和技术协议，在最终判决出来之前提供技术支援，以使入住居民胜诉结束判决
釜山地方法院第9民事部判决
原告 : 东源，花仁家庭公寓入住人代表会议
被告 : 大韩住宅保证股份公司(变更前名称:住宅事业互助会)
被告 : 株式会社 东源开发
▣ 主要内容
入住人代表会议将公寓各部分发生的瑕疵向外部机构验证后，将其结果向承建人、施工者、(破产的施工者向保证公司等)要求支付瑕疵报酬，但未按《住宅建设促进法》施行令的《公共住宅管理令》第16条等内容进行根本维修，拖延日期;只限部分维修，如在3日内不能及时维修，应向入住人代表会议提交写明维修日程的瑕疵维修计划书，未履行的，不能视为履行瑕疵报酬，应根据原告方的主张适当，由被告支付维修所需的金额和诉讼所需的费用等判决的诉讼案件
① 关于瑕疵调查住户数
- 可能的全数调查超过80%，瑕疵期间发生的事项虽然超过了期限，但其内容仅限对住宅管理令进行判定外，可以通过民法进行处理
② 入住者代表会议资格
-入住人过半数通过赞成分区负责人,组成入住人代表会议，分区负责人过半数通过选举赞成代表会议会长，是合法的.
③ 管理费(检验费)征收问题
- 瑕疵调查费用和诉讼所需费用由入住人承担是在取得入住人同意后实施的，不存在法律问题
④ 关于调查中使用的图书
- 与当初批准事业当时的图纸不同的是，从建筑法上合法地进行了设计变更，但由于在出售该变更事实的过程中，没有得到建筑主的同意，因此在民事上可以提出异议，如果根据变更内容有部分赔偿，就可以进行赔偿
⑤ 对有瑕疵调查内容的判决
- 对各部分调查内容与法院鉴定人的鉴定内容一致的，均被认定为有瑕疵，可返还保证金
⑥ 关于施工公司等的瑕疵担保责任期限
- 民法上的瑕疵担保责任期限是指以承包和出售的资格，对于公寓的施工，是施工的承包人的责任问题，而不是购买的公寓入住者的责任
- 与共同住宅管令的瑕疵责任期限不同，民法上规定发包方的担保责任的存续期限为标的物交付后10年
⑦ 关于公寓外部的许多裂缝
- 竣工不到几年，就发生很多裂缝，需要整体涂色以弥补，这是妥当的.