보수·보강공사

보수·보강공사

공동주택 등의 하자검증

    제1장 하자조사의 의미와 효과
      1-1. 개 요
      1-2. 목 적
      1-3. 효 과
      1-4. 하자조사 실시 절차
      1-5. 하자조사후의 진행과정

    제 2 장 하자관련 법규
      2-1. 민 법
      2-2. 공동주택관리령

    제 3 장 정밀점검 및 하자조사 내용
      3-1. 수행범위
      3-2. 수행내용별 항목
      3-3. 하자조사 세부사항
      3-4. 조사완료후 보고서 작성 등

      별 첨 하자보증금 청구소송 입주민 승소 판결 사례

  • 제1장. 하자보수요청(청구)을 위한 하자조사의 의미와 효과

    1-1. 개 요
    시설물은 건설산업기본법 및 공동주택 관리령, 민법에 준하는 하자가 발생된 부분에 대하여는 당연히 시설물을 구입한자 또는 관리주체(입주자 대표회의 등)가 이를 요구할 수 있음으로 가능한 하자기간이전에 이를 시행자 및 시공자 등에게 서면이상의 방법으로 통보하고, 보수 및 이행을 요구함. 1998년 12월 31일 이전에는 하자부분에 대하여 하자판정을 관할 허가권자(사용검사 권자)인 구청장 등에게 요청을 하였으나, 1999년 이후로는 이해당사자 간 문제로 되었음으로, 문제가 발생된 하자 등을 입주자 대표회의에서 통상 수 차례 이상으로 요구를 하고있으나, 이를 시행자, 시공자 등이 형식적인 일부분에 한하여 보수를 하거나, 또는 요구하는 부분에 대하여 하자보수이행기간이 경과하였다고 이를 거부하므로 입주자 측에서는 법적(주택건설촉진법 및 민법 등)으로 해결할 필요성이 대두되어 외부의 조사기관의 하자조사를 하여 법적 대응을 하여 입주민의 권리를 행사하는 것임. 시행자 또는 시공회사가 부도, 도산 등으로 직접 하자보수 및 당초 분양할 당시의 내용과 상이하게 시공되었거나 누락 시공한 부분 등에서 보증보험회사, 건설공제조합 등이 하자 부분이 아니라는 것으로 일관함. 또한 보증보험회사 등에서는 하자이행 기간 내에만 접수된 하자(이 부분도 직접 조사하여 하자로 인정하는 사항을 통보)에만 그 이행 촉구를 시공자에게 통보할 뿐임.

    1-2. 목 적
    하자조사의 목적은 입주자의 권리를 찾기 위함으로 분양 받은 소유물(시설물)의 정상적인 유지관리를 위하여 시설물에 발생된 하자를 조속하게 보수하여 향후 건물의 가치와 사용상에 불편을 최소화하는 것을 목적으로 함.

    1-3. 효 과
    1) 분양당시의 사업승인 내용과 판이하게 다르게 시공한 부분(건축법으로 설계변경 허가가 필요한 부분도 포함 가능함)에 대한 법적 배상
    2) 설계도서의 내용 중 누락 시공한 부분에 대한 배상
    3) 발생된 각종 하자의 보수를 통하여 유지관리비의 절감
    4) 쾌적한 공동생활 환경조성으로 주변의 인지도 상승 등

    1-4. 하자조사 실시 절차
    1) 주민의 동의 필요
    입주민이 선출한 대표회의의 결의로서 하자조사 가능하며, 입주민에게 조사의 필요성을 인지시킴

    2) 하자조사 기관의 선정
    - 공동주택 관리령 제16조의 규정 -
    ① 엔지니어링기술진흥법에 의한 엔지니어링활동주체
    ② 기술사법에 의한 해당 분야의 기술사 또는 건축사법에 의한 해당 분야의 건축사
    ③ 건설기술관리법 제 7조의 규정에 의한 한국건설기술연구원
    ④ 시설물의 안전관리에 관한 특별법 제25조의 규정에 의한 시설안전관리공단

    3) 하자조사에 필요한 비용의 부과
    관리주체는 관리비와 별도로 구분하여 공동주택관리령 제15조의 ⑥항의 규정에 의하여 안전점검에 필요한 대가를 징수할 수 있음.

    4) 업체의 선정
    하자조사 실적이 많고 견실한 업체의 시행자 및 시공회사와 이해관계가 없는 업체 등

    1-5. 하자조사 후의 진행과정
    1) 하자조사보고서를 시행자, 시공자, 보증회사(보험회사, 은행 등)에게 사실을 통보하고 이행을 촉구함.

    2) 하자보수를 이행할 경우
    ① 하자보수 이행에 관하여 전체적인 계획서를 제출받아 협의하여 이를 먼저 입주민에게 통보(입주자 대표회의에서 협의 가능함) - 계획서에는 보수방법, 일정 등을 상세히 명기하여야함. ② 이행계획서에 준하여 보수, 변상 등의 조치가 이루어지면 하자종료 가능함.

    3) 하자보수이행 지연 또는 일부만 하는 등 근본적인 하자보수 등이 이행되지 않을 경우
    ① 하자보수이행 촉구 공문 발송 후 의도적인 지연, 기피 등으로 입주민의 불편함이 해결되지 않을 경우에는 법적으로 대응하여 하자보증금을 직접 수령하여 입주민이 직접 보수 또는 하자보수용역을 시행하여야함.
    ② 민사소송법 등과 관련하여 변호사 선임이 필요함.

    4) 하자조사비용의 부담에 관하여
    ① 공동주택 관리령 제16조 ⑤항의 규정에는 입주민의 하자요청에 의의가 있을 경우 하자판정을 의뢰할 수 있고 하자판정에 소요되는 비용은 하자판정을 의뢰한 자가 부담하되, 판정결과 하자보수의 책임이 하자판정을 의뢰한자 외에게 있다면 그자에게 청구할 수 있다. 즉, 공동주택관리령 및 민사소송법으로도 하자를 발생시킨 자가 하자를 보수하지 않거나, 지연 등으로 법적으로 소송이 되면 하자를 발생시킨 자의 책임이 분명함으로 비용의 부담은 필연적으로 부담되는 것임.

    ② 또한 하자가 아닌 다른 사항에 대하여 설계도면과 상이하게 시공된 사항 및 누락, 변경 시공한 사항은 민사소송으로 변제를 받을 수 있음으로 하자조사와 함께 발췌하여 변상, 변제 등을 요구할 수 있음

    ③ 소송비용에 관하여 역시 소송에 폐소한 자가 이를 부담하게되며, 법정 이자까지 변상받을 수 있으며, 변호사 수임료 등은 소송때에는 먼저 부담하고 판결 후 청구할 수 있음으로 입주민의 손해가 없음

    ④ 변상의 책임범위 시공회사가 부도, 도산 되었을 경우에는 하자보증보험회사 등에게 청구하며, 시공 회사가 존재할 때에는 직접 변상요구가능

  • 제 2 장 하자관련 법규(민법, 공동주택관리령)

    2-1. 민 법
    제 390 조 (채무불이행과 손해배상)
    채무자가 채무의 내용에 좋은 이행을 하지 아니한 때에는 채권자는 손해배상을 청구 할 수 있다. 그러나 채무자의 고의나 과실없이 이행할 수 없게 된 때에는 그러하지 아니하다. 제 582조 (전2조의 권리행사기간) 전2조에 의한 권리는 매수인이 그 사실을 안 날 로부터 6월내에 행사하여야 한다.

    제 667 조 (수급인의 담보책임)
    ① 완성된 목적물 또는 완성전의 성취된 부분에 하자가 있는 때에는 도급인은 수급인에 대하여 상당한 기간을 정하여 그 하자의 보수를 청구할 수 있다. 그러나 하자가 중요하지 아니한 경우에 그 보수에 과다한 비용을 요할 때에는 그러하지 아니하다.
    ② 도급인은 하자의 보수에 갈음하여 또는 보수와 함께 손해배상을 청구할 수 있다.
    ③ 전항의 경우에는 제536조의 규정을 준용한다.

    제 671 조 (수급인의 담보책임-토지, 건물등에 대한 특칙)
    ① 토지, 건물 기타 공작물의 수급인은 목적물 또는 지반공사의 하자에 대하여 인도 후 5연간 담보의 책임이 있다. 그러나 목적물이 석조, 석회조, 연와조, 금속 기타 이와 유사한 재료로 조성된 것인 때에는 그 기간을 10년으로 한다.

    ② 전항의 하자로 인하여 목적물이 멸실 또는 훼손된 때에는 도급인은 그 멸실 또는 훼손된 날로부터 1년내에 제667조의 권리를 행사하여야 한다.

    2-2. 공동주택관리령
    제 16조의 (안전진단실시등)
    ①법 제38조 제17항의 규정에 의하여 시장 등은 공동주택의 내력구조부에 중대한 하자가 있다고 인정하는 경우에는 다음 각호의 1에 해당하는 기관에 안전진단을 의뢰할 수 있다. [개정 94/12/23]

      1. 건설기술관리법 제7조의 규정에 의한 한국건설기술연구원
      2. 건축사법 제31조의 규정에 의한 건축사협회
      3. 교육법에 의한 대학교의 부설연구기관(상설의 경우에 한한다)
      4. 기타 건설안전진단을 사업목적으로 하여 설립된 법인으로서 건설교통부장관이 건설안전진단 업무를 수행 할 능력이 있다고 인정하는 기관

    ②제1항의 규정에 의한 안전진단 실시비용은 사업주체가 이를 부담한다. 다만, 하자의 원인이 사업주체외의 자에게 있는 경우에는 그러하지 아니하다. [본조신설 94/8/3]

    제 17 조 (하자보수보증금)
    ①공동주택 등을 건설 공급하고자 하는 자(임대를 목적으로 하는 공동주택등의 경우 에는 건설임대주택을 매각하고자 하는 자)는 사용검사권자가 지정하는 금융기관에 사용검사권자의 명의로 하자보수보증금을 예치하고, 그 예치증서와 사용검사신청서(단지 안의 공동주택등의 전부에 대하여 임시사용승인을 얻고자 하는 경우에는 임시사용 승인신청서를 말하며, 건설임대주택을 매각하고자 하는 경우에는 매각계획서를 말한다)를 제출할 때에 사용검사권자에게 함께 제출하여야 한다. [개정 98/12/31]

    ②사용검사권자는 입주자대표회의가 구성된 경우에는 지체 없이 제1항의 규정에 의한 하자보수보증금의 예치명의를 당해 입주자대표회의의 명의로 변경하여야 하며, 입주자대표회의는 명의변경을 받은 날로부터 건설교통부령으로 정하는 기간 동안 하자보수 보증금을 금융기관에 예치하여 보관하여야 한다. [개정 93/12/2, 94/12/23]

    ③제1항의 규정에 의한 하자보수보증금은 다음 각호의 1의 금액의 100분의 3에 해당하는 금액으로 한다. [개정 93/12/2, 94/12/23]

      1. 대지조성과 함께 공동주택등을 건설하는 경우에는 사업주체가 사업계획서에 기재한 당해 공동주택등의 총공사비에서 대지조성전의 토지가격을 뺀 금액
      2. 대지조성을 하지 아니하고 공동주택등을 건설하는 경우에는 사업주체가 사업계획서에 기재한 당해 공동주택등의 총공사비에서 대지가격을 뺀 금액
      3. 제2조제2항의 규정에 의한 공동주택등의 경우에는 법 제32조의 규정에 의하여 건설교통부장관이 정한 표준 건축비

    ④ 제1항의 규정에 의한 하자보수보증금은 현금 또는 다음 각호의 증서로 예치하여야 한다.
      [신설 93/ 12/2, 97/7/10]

      1. 은행의 지급보증서
      2. 입주자대표회의 또는 그 위임을 받은 자를 피보험자로 하는 이행보증보험증권
      3. 건설산업기본법에 의하여 건설공제조합이 발행하는 보증서
      4. 법 제47조의6의 규정에 의한 주택사업공제조합이 발행하는 보증

  • 제3장 정밀 점검 및 하자 조사 수행 세부 내용

    3-1. 수행 범위
     1. 공유 부분
       - 주차장, 공동구, 외부옹벽 및 담장, 아스팔트 포장, 보도블럭 - 각종 배수로, 놀이터, 노인정, 관리실, 경비실, 분수 등 부대시설 등 - 지하 기계실, 전기실, 발전기실, 지하수조, 조경

      2. 전유 부분
       - 각동 APT 외부 구조물, 마감상태 등 - 각동 APT 내부 조사(전세대 조사를 원칙으로 함)

      3. 기타 - 한전 맨홀, 각종 오우수 맨홀, 보안등, CCTV 등의 설치현황, 수량, 기능 등

    3-2. 수행 내용별 항목
    1. 구조물의 안전성 평가 조사
      1) 콘크리트 복합 비파괴 강도 조사
       ① 범위 : 공유부분 및 전용부분
       ② 부위 : 기둥, 보, 슬래브, 벽체, 옹벽
       ③ 장비 : 슈미트 햄머, 초음파(저주파) 검사

      2) 철근 탐사
       ① 범위 및 부위 : 1) 항과 동일
       ② 장비 : FERROSCAN Fs 10 System

      3) 균열의 폭 및 균열 깊이 조사
       ① 범위 : 육안검사에 의하여 발견되는 모든 부위 (공유부분 및 전유부분 총괄)
       ② 부위 : 균열의 정도를 판단하여 검사할 부위를 선정 (주요구조부 위주 : 보, 기둥, 슬래브, 옹벽 등)
       ③ 장비 : - 균열폭 측정 - CRACK GAUGE, 줄자 - 균열 깊이 측정 - PUNDIT

      4) 건물의 기울기 측정
       ① 범위 : 각동 아파트 전체동의 수평 변위 허용치 조사
       ② 부위 : 아파트 외곽 4면 8개소
       ③ 장비 : TRANSIT

      5) 콘크리트 열화 요인(중성화 검사)
       ① 범위 : 공유부분 중 주차장을 많은 비중으로 집중적 검사
       ② 부위 : 보, 기둥, 슬래브, 옹벽
       ③ 장비 : 페놀프탈레인 용액 검사

      6) 염화물 조사
       - 5)항의 내용과 동일 범위 및 부위

      7) 지반의 안정도 검사
       ① 범위 : 주차장 최하층 바닥 및 최하층 옹벽면 아파트 지하층 바닥(전체 동수의 1/3 검사)
       ② 부위 : 바닥 및 옹벽
       ③ 장비 : IMPEDANCE TEST (저주파에 의한 지반의 결함을 발견)

      8) 철근 부식도 검사
       ① 부위 철근이 노출되어 녹이 발생한 곳을 검사
       ② 장비 : CANIN HALF - CELL

      9) 강재 두께 검사
       ① 범위 : 공유부분 및 전용부분
       ② 부위 : 갑종 및 을종 방화문을 선별하여 검사
       ③ 장비 : ULTRASONIC WALL THICKNESS GAUGE

    3-3. 하자조사 세부 사항 (공유 및 전유부분 전체)
    1. 외관 조사
      1) 균열 및 누수, 박리, 백화 현상 등을 면밀히 조사

      2) 범위
       ① 공유 부분 - 주차장, 공동구, 아파트 외부, 각종 구조물 - 외부 옹벽, 계단실, 옥상 기계실, 지하 기계실, 전기실 등
       ② 전용 부분 - 각세대 내의 아파트 전체 - 각 아파트 계단실 전체

      3) 철근노출, 콘크리트 표면 탈락 등 이상유무 조사

    2. 실측 조사 (각 평형별로 표본조사로 가능함)
      1) 사용재료별 실측조사
       - 보기) 각종 문틀, 커튼 BOX, 벽체 두께, 유리 두께, 강재 두께 등

      2) 내부 실제 면적 확인
       - 각 평형별로 선별하여 내부 실제 치수 확인

    3. 도면과 상이하게 시공된 곳 조사
      (※ 당초 사업승인 도면이나, 모델하우스 촬영테입 등이 있을 경우에는 조사를 더욱 상세히 할 수 있음)
      - 도면과 비교하여 달리 시공된 곳
      - 누락, 변경 시공하여 금액상의 차액, 기능상 문제 등이 있는 사항

    4. 각종 배수로 구배 조사
      - 자동 레벨(Sokkia)을 이용하여 배수가 원할하게 되고 있는지를 조사
      - 지하주차장을 중점적으로 조사

    5. 전 세대 방문조사
      ① 설문지 배포(작성:미승씨앤에스검사(주))
       - 관리 주체를 통하여 배포하여 입주민이 직접 작성

      ② 각 세대를 직접 방문 조사
       - 설문지상의 내용 및 기타 하자에 대하여 조사 분석, 하자 내용별 원인 분석 등

    6. 아스팔트 포장 상태 조사
       - 처짐, 파손, 심한 물 고임, 보행장애 정도 등

    7. 단지내 각종 오, 우수 배수로 구배 조사
       - 구배, 수량, 규격 등 조사

    8. 각종 놀이기구 및 놀이터 시설의 안전성 조사
       - 기구의 수량, 규격, 안전성, 재질 등

    9. 설비 부분 조사
      ① 각 세대 사용상의 하자발생 내용 조사
      ② 각 세대 위생기구의 설치 상태 조사(누수, 파손, 변형, 변색 등)
      ③ 공유부분의 각종 배관, 급수, 위생 관련 조사
      ④ 기타 관련 사항

    10. 전기 부분 조사
      ① 각 세대 내의 조명기구의 사용상 실태 조사
      ② 공유부분의 각종 전기관련 자재 및 System 등 확인

    11. 소방 관련 조사
       - 관련 법규일체여부, 작동여부 등

    3-4. 조사 완료 후 보고서 작성
    1. 구조적 상태성과 안전성 평가

    2. 각종 시험 Data의 분석
    3. 재하시험 결과 분석
    4. 각 부분별 보수 및 보강의 범위 선정
    5. 보수,보강을 위한 최적의 방안 선정
    6. 보수,보강 수량 금액 산출
      - 수량산출서 작성
      - 각 세대 내의 하자내용 집계
      - 일위 대가 작성
      - 내역서 작성

    7. 하자 내역서 작성
      - 관련 사진 등을 첨부하여 각각 아이템별로 분리하여 작성

    8. 설문지 내용 총괄 제본
    9. 전체 보고서 작성
    10. 중간 설명회
      - 외업조사 완료 시점

    11. 최종 보고회
      -본 조사 완료후 보고서 제출한 다음 입주자 대표회의 시점

    12. 보고서 제출 후
      1) 시공회사, 보증회사 등 과의 기술회의 참석
      2) 최종협의, 종결시 까지의 기술협의 및 업무협조
      3) 법적인 소송으로 진행될 경우에는 지정하신 변호사와 함께 법원 참고인 진술 및 기술 협의하여 최종 판결될 때 까지 기술지원하여 입주민의 승소로 최종 종결토록 최선을 다함.

  • 별 첨 【 하자보수보증금 청구소송 입주민 승소 판결사례 】

    부산지방법원 제9 민사부 판결

    원고 : 동원, 화인 패밀리 아파트 입주자 대표회의
    피고 : 대한주택보증 주식회사 (변경전 명칭: 주택사업공제조합)
    피고 : 주식회사 동원개발

    ▣ 주요내용
    입주자 대표회의에서 아파트의 각 부분에 발생된 하자를 외부기관에 검증을 필하여 그 결과를 시행자, 시공자, (부도난 시공자는 보증회사 등에게)보증회사에 하자보수를 요구하였으나, 주택건설촉진법 시행령에 준하는 공동주택 관리령 제 16조 등의 내용에 준하는 근본적인 보수를 시행하지 않고 일정을 미루고, 일부만 보수하는 등과 3일 이내즉시 보수와 그러하지 못할 경우에는 보수일정을 명시한 하자보수계획서를 입주자 대표회의에 제출하여야 하는데 이를 이행하지 않는 등은 이를 하자보수를 이행하였다고 볼 수 없는 것임으로 원고측의 주장이 타당함으로 피고측에서 이를 보수하는데 소요되는 금액과 소송에 소요된 비용 등을 지급하라 라고 판결 난 소송 건임.

    ① 하자를 조사한 세대수에 대하여
      - 가능한 전수조사로서 80%를 넘어면, 하자기간에 발생된 사항이 비록 기간이 지난 하자라도 그 내용 면에서, 동주택 관리령에만 국한하여 판정하지 않고 민법으로 처리가 가능함.

    ② 입주자 대표회의의 자격
      - 입주자 과반수의 찬성으로 동별 대표 선출하여 입주자 대표회의를 구성하고 동별 대표 과반수이상의 찬성으로 대표회의의 회장을 선출 하였기에 적법함.

    ③ 관리비(검사비용) 징수문제
      - 하자조사 비용과 소송에 필요한 비용을 입주민에게 부담한 것은 입주민의 동의를 득하여 실시한 것으로 법적으로 문제되지 않음.

    ④ 조사에 사용된 도서 등에 대하여
      - 당초 사업승인 당시의 도면과 상이한 것은 건축법상 합법적으로 설계 변경을 하였다고 하나, 이 사실을 분양은 건축주에게 동의 받은 사실이 없음으로 민사적으로는 이의를 제기할 수 있으며, 변경 내용에 따라 변상 부분이 있으면 변상 가능함.

    ⑤ 하자조사된 내용에 대한 판결
      - 각 부분별로 조사된 내용에 대하여 법원 감정인의 감정 내용과 일치하는 것은 모두 하자 등으로 인정되어 보증금 반환이 가능함.

    ⑥ 시공회사 등의 하자담보책임 기간에 대하여
      - 민법상의 하자담보책임기간은 도급과 매도의 자격으로 아파트 시공에 관하여는 시공을 한 수급인의 책임문제이며, 분양 받은 입주자의 책임이 아님을 판정.

      - 공동주택관리령의 하자책임기간과는 별개로 민법상의 도급인의 담보책임의 존속 기간은 목적물 인도 후 10년간으로 규정하고있음.

    ⑦ 아파트의 외부에 균열이 많이 발생된 점에 대하여
      - 완공 후 불과 몇 년이 경과 되지않아 균열이 많이 발생한 것의 보수를 위하여 전체적으로 도색이 필요한 것은 타당함.